Історії про подвійну оренду однієї квартири, продаж житла з арештом або "власника", який виявився орендарем, - не міські легенди, а типові шахрайські схеми. Захист від них - півгодини перевірки в державних реєстрах, більшість з яких відкриті і безкоштовні. Гайди про житло і безпеку в столиці публікуються на порталі kiev-city.com.ua. У цій статті - що і де перевіряти.
Крок 1: документи на квартиру
Попросіть у власника показати:
- Паспорт (звірте з фото і прізвищем у документах на квартиру)
- Документ про право власності: витяг з Державного реєстру речових прав, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину
- Технічний паспорт (для купівлі)
Відмова показати документи - причина не продовжувати.
Крок 2: витяг з реєстру речових прав
Це головна перевірка. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно показує, хто власник, коли і на якій підставі набув, чи є обтяження. Отримати:
- Через Дію: розділ "Послуги" - витяг з реєстру речових прав за адресою або реєстраційним номером. Невелика оплата, результат за кілька хвилин
- Через кабінет електронних сервісів Мін'юсту
- Через сервіси на кшталт Opendatabot, YouControl - зручніший інтерфейс, платно за повний звіт
Що дивитись у витягу:
- Власник співпадає з людиною, яка з вами говорить
- Кількість співвласників - якщо кілька, згода всіх на оренду або продаж
- Розділ "Обтяження": арешт, іпотека, заборона відчуження. Квартиру з арештом продати не можна, з іпотекою - тільки за згодою банку
- Дата набуття: квартира, куплена місяць тому і вже продається, - привід запитати чому
Крок 3: зареєстровані особи
Для купівлі критично: у квартирі можуть бути зареєстровані люди, яких складно зняти з реєстрації (неповнолітні, недієздатні, ті, хто відмовився від приватизації). Попросіть власника надати витяг з реєстру територіальної громади про зареєстрованих осіб (він отримує через ЦНАП або Дію). Для оренди - менш важливо, але корисно знати, хто ще має право проживати.
Крок 4: борги за комунальні
Борги "йдуть" за квартирою для деяких послуг, і новий власник може успадкувати проблему. Перевірка:
- Останні платіжки за всі послуги з нульовим боргом
- Довідки про відсутність заборгованості від постачальників (власник отримує в особистих кабінетах або звертаючись до постачальника)
- Для ОСББ - довідка від правління
Крок 5: судові справи
Єдиний державний реєстр судових рішень - відкритий. Шукайте за адресою квартири і за прізвищем власника:
- Спори про право власності
- Спори про спадщину (квартира, отримана у спадок, з іншими спадкоємцями, які можуть оскаржити)
- Спори з банками
- Справи про виселення
Наявність справи не завжди означає проблему, але потребує пояснення.
Крок 6: власник у реєстрах
- Реєстр боржників (виконавчі провадження) - якщо власник у реєстрі, на його майно можуть накласти арешт у будь-який момент
- Реєстр банкрутів
- Санкційні списки - для купівлі
Ці реєстри відкриті на сайті Мін'юсту або через агрегатори.
Крок 7: сама квартира
Для купівлі додатково:
- Перепланування: звірте план у техпаспорті з реальністю. Незаконне перепланування - ваша проблема після купівлі
- Стан будинку: рік, капітальний ремонт, стан комунікацій, ліфт
- ОСББ або управитель: розмір внесків, борги будинку, плани ремонтів
- Сусіди: пройдіться, поговоріть
- Укриття, генератор, вода при відключеннях
Специфічні ризики
Продаж за довіреністю
Власник за кордоном, продає довірена особа. Перевірте довіреність у реєстрі довіреностей (через нотаріуса), її чинність і обсяг повноважень. Найкраще - зв'язатись з власником особисто відеодзвінком.
Спадкова квартира
Якщо власність отримана у спадок менше 3 років тому - можливі інші спадкоємці, які пропустили строк "з поважних причин" і оскаржать. Запитайте про інших родичів.
Квартира після розлучення
Майно, набуте в шлюбі, - спільне. Потрібна згода другого з подружжя на продаж, навіть якщо в документах один власник.
Новобудова без введення в експлуатацію
Продають "права на квартиру", а не квартиру. Перевіряйте забудовника окремо - це інша тема.
Для оренди: мінімальний набір
- Паспорт власника
- Документ власності (звірити прізвище)
- Витяг з реєстру речових прав через Дію - 5 хвилин, дешево
- Останні платіжки без боргів
Для купівлі: повний набір
Усі кроки вище плюс юрист або нотаріус, який супроводжує угоду. Нотаріус перевіряє реєстри при посвідченні, але власну перевірку варто зробити до внесення завдатку.
Головне
Витяг з реєстру речових прав через Дію - обов'язковий мінімум для будь-якої угоди, і він займає 5 хвилин. Обтяження, співвласники, борги, суди, зареєстровані особи - решта перевірок для купівлі. Що б не казав продавець чи власник, реєстр важливіший за слова.
